viernes, 29 de abril de 2011

La constructora

El primer contacto que tenemos con la propiedad horizontal, es el momento en que la constructora desea hacerle la entrega a la comunidad de las AREAS COMUNES, es cuando las personas por la emocion de recibir su propiedad no se fijan en pequeños detalles que a futuro se convierten en un verdadero dolor de cabeza.

El proceso es el siguiente, la constructora organiza una reunion con los propietarios que se encuentran activos en ese momento, es decir con quienes son los nuevos propietarios de acuerdo a las Escrituras protocolizadas en una notaria, en esa reunion la constructora informa que se han vendido la mayoria de las unidades residenciales, y que por lo tanto, van a hacer la entrega del conjunto residencial a los propietarios, para que a partir de ese momento, seran ellos quienes se encarguen de administrar las zonas comunes.


ALERTA

1. No se puede recibir un conjunto residencial, hasta tanto no se haya hecho la venta del 51% de las unidades residenciales, porque es el porcentaje que exige la ley para tomar desiciones de tipo economico.
2. Lo que necesita la constructora es desencartarse del pago de los vigilantes, los recibos de servicios publicos, gastos de mantenimiento del conjunto, entre otros y debe hacerlo rapido y en su mayoria se aprovechan del desconocimiento de los derechos de los nuevos propietarios, para entregar el conjunto a como de lugar.
3. Se debe exigir a la constructora UN ACTA de entrega del conjunto, no se puede recibir el mismo con temas pendientes y prioritarios, como desagues, canaletas, instalaciones electricas, etc, porque despues de recibir el conjunto, lo mas seguro es que la constructora se haga la desentendida y no responda.
4. En la primera reunion de propietarios, tambien debe existir un acta de la primera asamblea realizada dentro del conjunto residencial, alli se nombra el primer CONSEJO DE ADMINISTRACION, que son las personas que de ese momento en adelante deben empezar a tomar buenas desiciones que a futuro no perjudiquen a su comunidad. Antes de cualquier paso de ciego, debemos buscar y leer LA LEY 675 DE 2001. Si no tenemos ni idea de como se realiza un acta de asamblea, solo tenemos que tener presente algunos puntos basicos.
a. La frase ACTA DE ASAMBLEA ORDINARIA del Nombre del Conjunto Residencial
b. Lugar y fecha donde se realiza la reunion, Hora de inicio, Hora de finalizacion
c. Asistentes
d. Un temario, es decir, los puntos a tratar de la asamblea (Mas adelante ampliare esta informacion)
e. Se debe contabilizar la votacion de cada uno de los puntos expuestos en la convocatoria y hacer un registro.
Lo anterior es apenas un vistazo rapido, porque las asambleas tienen un protocolo que mas adelante lo detallare como es debido.
5.La labor MAS IMPORTANTE, de debe realizar este CONSEJO DE ADMINISTRACION, tan pronto como es elegido, es la ELECCION DEL ADMINISTRADOR.
6. No intenten hacersen los administradores, se pueden meter en graves problemas, no firmen contratos, no busquen la personeria juridica, ni nada de esto, esto es labor de un ADMINISTRADOR.

Quiero detenerme un momento en este tema, por experiencia mia, he visto, como muchas personas en aras de ayudar a su comunidad, cometen errores garrafales, los cuales se vuelven problemas economicos para la copropiedad y empiezan los primeros problemas con nuestros vecinos.

Se debe escoger a una persona IDONEA, que guie a la comunidad, que tome el mando de la misma, precisamente por eso se nombra un administrador, porque 3 o 5 personas no pueden tomar desiciones por toda la comunidad y sin ninguna preparacion.

Cuando hablo de una persona IDONEA no es ocurrencia mia, es un mandato de la ley, porque sobre esta persona recaeran las malas desiciones que se tomen, debe ser una persona experimentada, honesta, con conocimientos de la materia, con un don especial para tratar con las personas, que tenga una poliza de manejo de dineros de la comunidad, con estudios en el area administrativa, deseablemente TECNICO o PROFESIONAL en el area, eso depende de la capacidad de pago de sus honorarios de parte de los Propietarios.

7. Cuando la constructora entrega la Copropiedad, los miembros del consejo deben exigir a la misma, los planos de las zonas comunes y de los apartamentos como lo son. Planos Hidraulicos, Electricos, Aguas Negras, manuales de manejo de ascensores, motobombas, bombas, citofonos, camaras, etc, asi como sus garantias, contactos, empresas que se encargan de su mantenimiento y reparacion.

8. Se debe revisar que la constructora haya dejado libre ingreso para ambulancias y carros de bomberos, ya que muchas de las construcciones no tienen en cuenta este aspecto, hasta que se presenta una emergencia.

9. Se debe exigir la entrega con calidad de los acabados, asi como tambien, se debe exigir a la misma, que deje la referencia de la pintura utilizada dentro del conjunto, ya que se requiere para el mantenimiento de la propiedad, la referencia de los pisos y proveedor, la referencia de las tejas y proveedor, siempre debemos hacer la exigencia a la constructora antes de que entreguen el conjunto, debemos pensar en el mantenimiento del conjunto de por vida, asi mismo, si los pisos o las paredes o alfombras necesitan mantenimiento especial, deben dejarlo estipulado, referencia del ladrillo utilizado, entre otros.  Hay conjuntos que necesitan mucha mas informacion, ya que cuentan con piscina, ascensores, gimnasios, etc.

10. Se debe pedir a la misma, los estudios previos y autorizacion del departamento de Planeacion para efectuar la construccion, es decir, asegurarnos si el terreno era apto para construir (Claro que esto debio hacerse antes de la eleccion de nuestra unidad habitacional), pero por experiencia se, que este paso es omitido por muchos de nosotros, debemos tambien exigir la licencia de construccion y la curaduria que dio el permiso para la misma, no esta demas, pedir un certificado de camara y comercio de la constructora y fotocopia del documento de identificacion de los miembros que conforman la empresa, lo anterior debido a que muchas constructoras despues de que entregan las unidades de vivienda se disuelven y nadie responde a futuro.

11. Debemos tener claro que tenemos 5 años para reclamar a la constructora por defectos en la construccion que no sean consecuencia del asentamiento del terreno.

12. Luego de recibir el conjunto residencial, y despues de firmar el acta de entrega, si quedaron pendientes, se debe vigilar el estricto cumplimiento por parte de la constructora, lo ideal es que no queden pendientes, esto sera una de las primeras exigencias del nuevo CONSEJO DE ADMINISTRACION al nuevo ADMINISTRADOR.

Para mas informacion, consultar
http://www.gerencie.com/la-constructora-cuando-debe-entregar-la-administracion-de-la-propiedad-

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