sábado, 30 de abril de 2011

EL ADMINISTRADOR

Tal vez una de las desiciones mas dificiles del CONSEJO DE ADMINISTRACION, ya que eso depende gran parte del exito o del fracaso del año administrativo.

Siempre he pensado que uno de los principales valores que debe tener un administrador es la Honestidad, ya que es la unica cualidad que se trae de cuna, todo lo demas se aprende!

Debe ser una persona que tenga estudios contables, administrativos, conocimiento de reparaciones locativas, manejar algo de sicologia, conomiento en recursos humanos, conocimientos en derecho, una persona que le guste leer, investigar, proponer y ejecutar, que tenga un liderazgo marcado y que demuestre amor por una comunidad, como tambien otras cualidades que exigiriamos a cualquier otro trabajador tal como la responsabilidad, la disciplina, la puntualidad, entre otras.

Como vemos, debe ser una persona muy completa, ya que es la representante de nuestra comunidad y quien llevara la carta de navegacion durante todo un periodo administrativo.

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR

http://contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/prophoriz_m2/propadmin/ADMYCONSEJO/archivoadministradory/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-3400950.html.

Mi consejo es consultar este link, ya que son cosas que encontramos en la red, pero lo que intentamos en este blog es ir un poco mas alla, a la vida real, lo concreto y lo del diario vivir, alli es donde encontraremos sentido a este trabajo.

Estoy segura que la mayoria de personas coinciden conmigo en el aspecto que la parte economica, es aquella que nos obliga a escoger un administrador sin preparacion alguna, ya que los presupuestos en algunos conjuntos son muy apretados y el trabajo de un administrador exige una remuneracion adecuada, tal y como observamos en la primera parte de este escrito, el administrador debe reunir una serie de condiciones que no son faciles de hayar y al saltarnos algunas de ellas podemos colocar a la copropiedad en riesgo de posibles faltas, omisiones y en tristes episodios como desfalcos.

Pero esto es facilmente solucionable al exponer en una asamblea el riesgo que enfrenta la comunidad al contratar personas sin preparacion, informar de los riesgos y de lo que sucede en la vida real.

Un administrador es conciente de lo que vale su trabajo, aunque este debe tener por lo menos un 70% de carisma para ejercer esta labor, es bien cierto que la parte economica ayuda a mantener su motivacion activa, y gran parte de los conjuntos que reportan robos por parte de los administradores, en gran medida son aquellos que por economizarse unos pesos en sus honorarios, contratan personas con remuneraciones muy bajas, porque piensan erroneamente que estan ahorrando en sus presupuestos, cuando por el contrario, existen personas que a traves de artimañas con el dinero, cuadran su remuneracion a lo que consideran justo.

Ahora el surgimiento de empresas que ofrecen todos los servicios para la administracion de conjuntos residenciales, ofrecen Administrador, toderos, aseadores, etc, en gran medida esto se ha dado, debido a la mala preparacion de algunos administradores, han hecho que estas empresas surgan como una solucion a lo complicado y riesgoso de conseguir un buen lider para desarrollar esta labor.

Pero que sucede? Como todas las empresas, necesitan tener una ganancia, que logicamente sale del mismo conjunto, incrementando sus presupuestos entre un 10% y un 25%, cuando la comunidad exige este tipo de empresas sin que represente incremento en sus presupuestos, lo que sucede es que empiezan a rebajar los salarios y los beneficios de los empleados del conjunto, convirtiendose estas en una especie de Cooperativas de Trabajo Asociado, que como se ha replanteado en el pais, han perjudicado los derechos de los trabajadores. A las empresas a quienes se les exige no cambiar los salarios de los trabajadores, exigen un trabajo extra de los mismos, haciendo que trabajen en varios conjuntos a la vez por turnos y asi elevar sus ganancias, al cerrarse estas dos puertas, la unica alternativa que queda es buscar rebajas en insumos en el conjunto que a veces bajan la calidad de los mismos.

Como decia un amigo mio: La solucion es VENDER EL SOFA, haciendo alusion al siguiente cuento
un tipo llega a su casa, encuentra a la mujer en faena con otro encima del sofá de la sala y soluciona el problema vendiendo el sofá.

Esa no es la solucion, La solucion es buscar la profesionalizacion de la carrera de Administrador de Conjuntos Residenciales, que sean personas que firmen polizas de manejo del dinero de una comunidad, que se legisle acerca de politicas de proteccion patronal a los mismos, como minimo, ya sea que ellos mismos paguen su seguridad social o se contraten mediante contrato de trabajo y tengan las prestaciones de ley.

No digo que las empresas que administren conjuntos sean malas, lo que sucede es que si el conjunto exige este tipo de soluciones a su problema de administracion, debe ser conciente que debe pagar lo justo, para que estas empresas paguen tambien lo justo a sus trabajadores, hacer un contrato donde se estipule garantias para los mismos, mirar con lupa que no exista Plusvalia y que sean una empresa debidamente constituida y tenga experiencia en el ramo.

viernes, 29 de abril de 2011

La constructora

El primer contacto que tenemos con la propiedad horizontal, es el momento en que la constructora desea hacerle la entrega a la comunidad de las AREAS COMUNES, es cuando las personas por la emocion de recibir su propiedad no se fijan en pequeños detalles que a futuro se convierten en un verdadero dolor de cabeza.

El proceso es el siguiente, la constructora organiza una reunion con los propietarios que se encuentran activos en ese momento, es decir con quienes son los nuevos propietarios de acuerdo a las Escrituras protocolizadas en una notaria, en esa reunion la constructora informa que se han vendido la mayoria de las unidades residenciales, y que por lo tanto, van a hacer la entrega del conjunto residencial a los propietarios, para que a partir de ese momento, seran ellos quienes se encarguen de administrar las zonas comunes.


ALERTA

1. No se puede recibir un conjunto residencial, hasta tanto no se haya hecho la venta del 51% de las unidades residenciales, porque es el porcentaje que exige la ley para tomar desiciones de tipo economico.
2. Lo que necesita la constructora es desencartarse del pago de los vigilantes, los recibos de servicios publicos, gastos de mantenimiento del conjunto, entre otros y debe hacerlo rapido y en su mayoria se aprovechan del desconocimiento de los derechos de los nuevos propietarios, para entregar el conjunto a como de lugar.
3. Se debe exigir a la constructora UN ACTA de entrega del conjunto, no se puede recibir el mismo con temas pendientes y prioritarios, como desagues, canaletas, instalaciones electricas, etc, porque despues de recibir el conjunto, lo mas seguro es que la constructora se haga la desentendida y no responda.
4. En la primera reunion de propietarios, tambien debe existir un acta de la primera asamblea realizada dentro del conjunto residencial, alli se nombra el primer CONSEJO DE ADMINISTRACION, que son las personas que de ese momento en adelante deben empezar a tomar buenas desiciones que a futuro no perjudiquen a su comunidad. Antes de cualquier paso de ciego, debemos buscar y leer LA LEY 675 DE 2001. Si no tenemos ni idea de como se realiza un acta de asamblea, solo tenemos que tener presente algunos puntos basicos.
a. La frase ACTA DE ASAMBLEA ORDINARIA del Nombre del Conjunto Residencial
b. Lugar y fecha donde se realiza la reunion, Hora de inicio, Hora de finalizacion
c. Asistentes
d. Un temario, es decir, los puntos a tratar de la asamblea (Mas adelante ampliare esta informacion)
e. Se debe contabilizar la votacion de cada uno de los puntos expuestos en la convocatoria y hacer un registro.
Lo anterior es apenas un vistazo rapido, porque las asambleas tienen un protocolo que mas adelante lo detallare como es debido.
5.La labor MAS IMPORTANTE, de debe realizar este CONSEJO DE ADMINISTRACION, tan pronto como es elegido, es la ELECCION DEL ADMINISTRADOR.
6. No intenten hacersen los administradores, se pueden meter en graves problemas, no firmen contratos, no busquen la personeria juridica, ni nada de esto, esto es labor de un ADMINISTRADOR.

Quiero detenerme un momento en este tema, por experiencia mia, he visto, como muchas personas en aras de ayudar a su comunidad, cometen errores garrafales, los cuales se vuelven problemas economicos para la copropiedad y empiezan los primeros problemas con nuestros vecinos.

Se debe escoger a una persona IDONEA, que guie a la comunidad, que tome el mando de la misma, precisamente por eso se nombra un administrador, porque 3 o 5 personas no pueden tomar desiciones por toda la comunidad y sin ninguna preparacion.

Cuando hablo de una persona IDONEA no es ocurrencia mia, es un mandato de la ley, porque sobre esta persona recaeran las malas desiciones que se tomen, debe ser una persona experimentada, honesta, con conocimientos de la materia, con un don especial para tratar con las personas, que tenga una poliza de manejo de dineros de la comunidad, con estudios en el area administrativa, deseablemente TECNICO o PROFESIONAL en el area, eso depende de la capacidad de pago de sus honorarios de parte de los Propietarios.

7. Cuando la constructora entrega la Copropiedad, los miembros del consejo deben exigir a la misma, los planos de las zonas comunes y de los apartamentos como lo son. Planos Hidraulicos, Electricos, Aguas Negras, manuales de manejo de ascensores, motobombas, bombas, citofonos, camaras, etc, asi como sus garantias, contactos, empresas que se encargan de su mantenimiento y reparacion.

8. Se debe revisar que la constructora haya dejado libre ingreso para ambulancias y carros de bomberos, ya que muchas de las construcciones no tienen en cuenta este aspecto, hasta que se presenta una emergencia.

9. Se debe exigir la entrega con calidad de los acabados, asi como tambien, se debe exigir a la misma, que deje la referencia de la pintura utilizada dentro del conjunto, ya que se requiere para el mantenimiento de la propiedad, la referencia de los pisos y proveedor, la referencia de las tejas y proveedor, siempre debemos hacer la exigencia a la constructora antes de que entreguen el conjunto, debemos pensar en el mantenimiento del conjunto de por vida, asi mismo, si los pisos o las paredes o alfombras necesitan mantenimiento especial, deben dejarlo estipulado, referencia del ladrillo utilizado, entre otros.  Hay conjuntos que necesitan mucha mas informacion, ya que cuentan con piscina, ascensores, gimnasios, etc.

10. Se debe pedir a la misma, los estudios previos y autorizacion del departamento de Planeacion para efectuar la construccion, es decir, asegurarnos si el terreno era apto para construir (Claro que esto debio hacerse antes de la eleccion de nuestra unidad habitacional), pero por experiencia se, que este paso es omitido por muchos de nosotros, debemos tambien exigir la licencia de construccion y la curaduria que dio el permiso para la misma, no esta demas, pedir un certificado de camara y comercio de la constructora y fotocopia del documento de identificacion de los miembros que conforman la empresa, lo anterior debido a que muchas constructoras despues de que entregan las unidades de vivienda se disuelven y nadie responde a futuro.

11. Debemos tener claro que tenemos 5 años para reclamar a la constructora por defectos en la construccion que no sean consecuencia del asentamiento del terreno.

12. Luego de recibir el conjunto residencial, y despues de firmar el acta de entrega, si quedaron pendientes, se debe vigilar el estricto cumplimiento por parte de la constructora, lo ideal es que no queden pendientes, esto sera una de las primeras exigencias del nuevo CONSEJO DE ADMINISTRACION al nuevo ADMINISTRADOR.

Para mas informacion, consultar
http://www.gerencie.com/la-constructora-cuando-debe-entregar-la-administracion-de-la-propiedad-

Administracion de Propiedad Horizontal en Colombia

En Colombia, nos hemos convertido en una sociedad que ahora vive aglomerada en pequeñas ciudadelas llamadas conjuntos de propiedad Horizontal, donde queramoslo o no, debemos entendernos, colaborarnos y aportar todos ya que somos dueños de zonas compartidas.

La idea con este blog, es complementar un libro que vengo escribiendo hace algunos dias, con el proposito de convertirse en un manual para el manejo de los conjuntos residenciales, lo anterior es debido a que he visto como se cometen muchos errores a la hora en que nos han entregado nuestro apartamento por parte de la constructora y debemos entrar al nuevo mundo de la administracion de propiedad Horizontal.

Empezamos a usar una nueva terminologia y entrar al mundo de la ley 675 de 2001, la cual muchas personas desconocen, pero a partir de ese momento debe convertirse en un integrante mas del lugar que hemos elegido para vivir.

Mi deseo es recibir a traves de este blog, casos de la vida cotidiana en un conjunto residencial, que requieran de soluciones ingeniosas, legales, novedosas, enmarcadas bajo la ley colombiana y que sean eficaces en la solucion de los conflictos que se llegaran a presentar, asi mismo, dare pautas de comportamiento para evitar estos conflictos a traves de recomendaciones practicas antes de que se presenten.